El alquiler con opción a compra es una opción popular para aquellos que desean adquirir una vivienda con flexibilidad. Sin embargo, cuando el arrendador es una entidad empresarial, es importante tener en cuenta los aspectos tributarios específicos relacionados con esta modalidad de contrato. En este artículo, exploraremos la tributación del alquiler con opción a compra cuando el arrendador es una entidad empresarial en España.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Cuando el arrendador es una entidad empresarial, la concesión de la opción de compra tiene la consideración de una prestación de servicios, hasta el momento en el que el arrendatario ejercite dicha opción, por lo que se aplicará el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplicaría si el arrendador fuera una persona física.

La futura entrega, en caso de ejercitarse la opción de compra por parte del arrendatario/adquirente, quedará sujeta y exenta del IVA, de conformidad con el artículo 20.Uno.22º LIVA. Sin embargo, en caso de cumplirse los requisitos necesarios, por parte de la empresa podrá renunciarse a dicha exención (20.Dos LIVA), por lo que la operación quedaría sujeta y no exenta del Impuesto, recayendo la condición de sujeto pasivo en el adquirente.

Lo anterior encuentra respaldo en reiteradas consultas de la DGT, pudiendo citar a título de ejemplo la V2919-19, que se pronuncia sobre un caso similar al presente:

• En cuanto a las repercusiones a efectuar por el propietario/arrendador, señala:

“Así, por cada mensualidad de arrendamiento,

El tipo impositivo aplicable al arrendamiento es el general vigente en el momento del devengo de cada operación, actualmente el 21 por ciento de acuerdo con el artículo 90 y 91 de la Ley 37/1992.

En cuanto al devengo del impuesto en la cesión del derecho de opción, éste se producirá cuando se ceda de forma efectiva dicho derecho, siendo también en este caso el tipo impositivo correspondiente el general del 21 por ciento o bien el vigente en el momento del devengo del impuesto”.

• En cuanto a la entrega de bienes que se producirá con ocasión del ejercicio de la opción de compra por parte del arrendatario/adquirente:

“Como se ha indicado en los apartados anteriores de esta contestación, sea en el momento en el que el arrendatario se comprometa al ejercicio de la opción de compra adquirida o bien en el momento del ejercicio efectivo de la opción de compra, el hecho imponible que realizará la consultante será una entrega de bienes.

Dicha entrega de bienes, no obstante, estará exenta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 que establece que (…)

Sin embargo, dicha exención podrá ser objeto de renuncia …”

Impuesto de Sociedades: En el caso de las entidades empresariales, es importante tener en cuenta el Impuesto de Sociedades. Esta figura impositiva grava los beneficios obtenidos por las empresas. Si la entidad arrendadora es una sociedad, deberá incluir los ingresos derivados del alquiler en su declaración de Impuesto de Sociedades y tributar según las tasas impositivas vigentes.

Deducibilidad de gastos: Las entidades empresariales suelen tener la posibilidad de deducir los gastos relacionados con el alquiler, como los costos de mantenimiento, reparaciones o servicios profesionales. Es importante que la entidad arrendadora conserve y justifique adecuadamente los documentos y facturas relacionados con estos gastos para respaldar su deducción en la declaración de Impuesto de Sociedades. Cuando se trata de la tributación del alquiler con opción a compra con un arrendador que es una entidad empresarial, es esencial comprender los aspectos relacionados con el IVA, el Impuesto de Sociedades y la deducibilidad de gastos.

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